재개발 재건축의 사업성의 차이, 주요 용어정리

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기부채납비율은 재건축이 더 적다

도로, 공원 공용주차장, 비상시설 등의 정비기반시설이 열약하고 노후하다면 새롭게 만들어야 합니다. 새롭게 만들어진 정비기반시설은 개인이 소유가 될 수 없으므로 소유권은 지자체가 가져갑니다. 하지만 그 땅은 조합원들이 똑같은 몫으로 나눠서 내야 합니다. 이것을 기부채납이라고 합니다. 따라서 상대적으로 더 열약한 재개발이 재건축보다 기부채납비용이 많이 듭니다.

개발이익은 재건축이 더 크다

기부채납 비율이 낮다는 것은 도로나 녹지로 기부해야 할 땅이 적다는 것이고, 그만큼 아파트를 지을 수 있는 대지 면적이 많아진다는 것입니다. 사업장의 총면적이 같다면 기부채납이 적을수록 더 많은 세대를 지을 수 있습니다. 따라서 기부채납 비율이 낮으면 개발이익이 커집니다.

재건축은 세입자 주거이전비·상가영업보상비가 없다

재건축은 조합이 세입자 주거이전비와 상가영업보상비를 지급하지 않아도 되지만, 재개발은 둘 다 지급해야 합니다. 그래서 재개발은 사업외보상비가 많이 발생합니다.

재건축은 재개발보다 투자금이 많이 들어간다

사업성이 높게 나오는 재건축 저층아파트의 경우 대지지분이 커서 매입가는 높은 반면 전세가는 매우 낮습니다. 재개발은 사업지 내에 단독주택, 빌라, 아파트, 근린상가 등 다양한 건축물이 존재하는데 그중에서 상대적으로 금액이 저렴한 빌라는 실투자금이 적게 들어갑니다.

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주요 용어 정리

1) 지상권 : 타인의 토지에 건물이나 기타 공작물, 수목 등을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 권리

2) 용적률 : (건축물연면적/대지면적) X 100

3) 상한용적률 : 토지를 공원, 광장, 도로 등의 공공시설로 기부채납하는 경우 추가로 부요되는 용적률

4) 법정상한용적률 : [국토의 계획 및 이용에 관란 법률]에서 정한 용적률로 용도지역에 따라 2종일반주거지역은 250% 이하, 3종일반주거지역은 300% 이하

5) 비례율 :재건축·재개발 사업성을 나타내는 지표, 100보다 높을수록 사업성이 좋다고 본다. 구하는 방법은 일반분양 수입과 조합원 분양 수입을 합한 [종후자산 평가액]에서 [총사업비]를 빼고, 이것을 조합원들의 종전에 자산들의 평가액 총합인 [종전자산 평가액]으로 나눈다.

비례율 = (종후자산평가액 - 총사업비) / (종전자산 평가액) X 100

6) 종후자산평가액 : 사업이 완료된 후 이 사업장이 가지게 된 전체 자산의 총액. 조합원분약 수입에 신축 아파트와 상가 등의 일반분양 수입을 합한 금액

종후자산평가액 = 조합원분양 수입 + 일반분양 수입

7) 총사업비 : 사업을 진행하는 데에 들어간 비용의 총액, 공사비(시공비)와 기타사업(금융비용, 보상비, 기타비용 등)의 합으로 이뤄진다.

총사업비 = 공사비(시공비) + 기타 사업비

8) 종전자산평가액 : 조합원들이 종전에 보유하고 있던 자산들, 즉 현재 소유한 토지 및 건축물등의 감정평가액을 모두 합한 것이다.

9) 감정평가액 : 절차에 따라 감정평가사에 의해 평가된 종전자산의 평가금액

10) 권리가액 : 조합원들이 주장할 수 있는 권리의 가치, 감정평가액에 비례율을 곱한 금액

권리가액 = 감정평가액 X 비례율

11) 조합원분양가 : 조합원들에게 분양하는 아파트의 분양 가격, 사업비에 따라 달라지지만 통상 일반분양가보다 10~20% 정도 저렴하게 책정된다.

12) 일반분양가 : 조합원들에게 분양하고 남은 아파트를 일반에게 분양할 때의 아파트 분양가격

13) 분담금 : 조합원들이 조합원분양을 받기 위해 추가로 부담해야 할 금액, 조합원분양가에서 권리가액을 빼서 계산한다.

분담금 = 조합원분양가 - 권리가액

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