자녀에게 특수관계자 간의 저가양도로 부동산을 증여하면 어떻게 될까요?
상속세 및 증여세법 제44조에 의하면
배우자 등에게 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우는 증여로 인정되지 않는다고 합니다.
즉 매매 대금을 입금하고 자금출처가 확인이 된다면 매매로 인정이 된다는 것입니다.
부모와 자식간 거래에서 신경써야 할 부분
부모는 양도소득세를 신경써야합니다.
자식은 취득세와 증여세를 신경써야 합니다.
1) 증여세 계산
[시가-거래가액]이 기준금액을 초과하는 경우, 초과분에 대해 증여세를 부과합니다.
여기서 기준금액이란 시가의 30% 또는 3억원 중 작은 금액을 말합니다.
예를 들어보겠습니다.
1) 시가가 10억인 주택을 7억에 아들에게 양도를 하게 되면
기준금액은 3억, [시가-거래가액]은 3억입니다.
즉, [시가-거래가액]이 기준금액을 초과하지 않았기 때문에 증여세는 없습니다.
2) 시가가 10억인 주택을 5억에 아들에게 양도를 하게 되면
기준금액은 3억, [시가-거래가액]은 5억입니다.
이때는 [시가-거래가액]이 기준금액 2억을 초과하였기 때문에 2억에 대한 증여세가 적용됩니다.
2) 양도세 계산
특수관계인에게 부동산을 시가보다 저가로 양도하면 소득세법 101조 양도소득의 부당행위계산이 적용될 수 있습니다.
[시가-거래가액]이 기준금액을 초과하는 경우 부당행위계산 부인을 적용합니다.
여기서 기준금액은 시가의 5% 또는 3억원 중 작은 금액을 말합니다.
예를 들어보겠습니다.
아버지가 시가가 10억인 주택(취득가액 5억)을 7억에 아들에게 양도를 하게 되면
증여세 기준금액은 3억원. [시가-거래가액]은 3억원입니다,
즉, [시가-거래가액]3억원이 증여세 기준금액3억원을 초과하지 않았기 때문에 증여세는 없습니다.
하지만 양도세의 경우
양도세 기준금액이 5천만원(시가의 5%)이므로
[시가-거래가액] 3억원은 양도세 기준금액 5천만원을 초과합니다.
이 경우, 부당행위계산 부인이 적용됩니다.
양소도득 부당행위로 적용되는 경우, 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산합니다.
즉, 양도소득세율은 실제 부자간의 거래금액는 7억이지만 시가10억으로 적용됩니다.
5억에서 7억 시세차익 2억에 대해 양도소득세가 적용되는 것이 아니라
5억에서 10억 시세차익 5억에 대한 양도소득세가 적용됩니다.
취득세
2023년부터 취득세도 부당행위계산 규정이 적용됩니다.
양도소득세와 동일하게
[시가-거래가액]이 기준금액을 초과하는 경우 부당행위계산 부인을 적용합니다.
여기서도 기준금액은 양도세와 동일하게 시가의 5% 또는 3억원 중 작은 금액을 말합니다.
결론
자녀 부동산 증여, 특수관계자간의 저가양도시
증여세는 피할 수 있지만
양도소득세와 취득세는 피할 수 없습니다.
따라서
1주택자이거나 일시적2주택자라면
비과세로 양도소득세가 없습니다.
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