1단계 : 정비기본계획 - 정비구역 지정 - 추친위원회 승인
재건축·재개발 시작은 '정비기본계획 수립'입니다. 정비기본계획 수립이 완료되면 재건축의 경우, 안전 진단을 하게 됩니다. 다음으로 '정비구역 지정'이 이루어지고, '추진위원회'를 구성하고 승인을 받습니다. 추진위원회는 조합의 전 단계입니다. 조합원에 적합한 부동산을 가진 예비 조합원을 '토지등소유자'라고 하는데, 추진위원회가 승인되려면 토지등소유자의 과반수 동의가 필요합니다. 추진위원회 구성에 동의한 토지등소유자는 나중에 있을 조합설립에도 동의한 것으로 봅니다. 단, 조합설립인가 신청 전에 별도로 조합 설립에 반대의사를 표시한 경우에는 그렇지 않습니다. 이 시기는 초창기에 해당하기 때문에 가격이 오르지 않습니다. 그만큼 사업진행이 무산될 가능성이 높기 때문에 관심있게 지켜보는 단계입니다.
2단계 : 조합 설립 - 시공사 선정
추진위원회가 승인되면 조합 설립을 위해 주민들에게 조합 설립 동의서를 받기 시작합니다. 재개발의 경우 토지등소유자의 4분3 이상, 토지면적 2분1 이상 동의를 받아야 하고 재건축의 경우는 전체 구분소유자의 4분의3 이상, 그리고 각 동별로 과반수의 동의를 받아야 합니다. 조합설립 동의 요건을 충족하면 추진위원회는 시·군·구에 조합설립인가 신청을 하게 되고 특별한 하자가 없으면 조합설립인가가 나옵니다. 조합설립인가가 나온 날부터 30일 이내 조합사무소가 소재할 지역에 법인 등기를 하면 정식 조합이 설립됩니다. 조합이 설립되면 추진위원회는 모든 업무와 자산을 조합에 인계하고 해산합니다. 그다음엔 시공사를 선정합니다. 공개경쟁입찰방식으로 시공사를 선정해야 하고, 그중 조합원들의 투표를 통해 산정합니다. 서울은 서울시가 실시하는 공공지원제도로 인해 시공사 선정이 조합설립인가 후가 아니라 사업시행인가 후에 이뤄집니다. 서울시 공공지원제도란 정비사업의 투명성 강화 및 효율성 제고를 위해 시장·군수 또는 자치구의 구청장 및 공공지원을 위탁받은 자가 정시압의 행정적·재정적 지원을 하는 제도입니다. 이 시기는 개략적인 사업성 분석을 해보고 분담금을 산출해 보면서 추이를 지켜보는 것도 나쁘지 않습니다.
3단계 : 사업시행인가 - 종전자산평가 - 분양신청
'사업시행인가'는 조합이 추진하고 있는 정비사업에 관한 일체의 내용을 시장·군수·구청장이 최종 확정하고 인가하는 행정절차입니다. 이 과정에서 총대지면적, 용적률, 건폐율, 기부채납 면적, 건축면적 및 평형 구성, 신축 아파트의 세대수, 임대아파트 세대수 등 대부분의 내용이 결정됩니다. 사업시행인가를 하면 조합은 '종전자산감정평가'를 실시합니다. 종전자산은 기존에 가지고 있던 자산의 가치를 평가하는 것입니다. 종전자산감정평가 결과가 나오면 일반분양가, 사업비 등을 따져보면서 조합원들의 분담금을 개략적으로 산출할 수 있습니다. 사업시행인가 고시가 된 날부터 60일 이내 대략적인 분담금 내역 및 분양신청 기간 등을 토지등소유자에게 통보하여야 합니다. 통보를 받으면 조합원들은 '분양신청'을 할 차례입니다. 이때는 희망평형만 신청하는 것이지 조합원분양 계약은 나중에 진행됩니다. 조합원분양 신청이 완료되어 조합원분양 세대수와 일반분양 세대수가 정해지면 이를 바탕으로 관리처분계획을 작성합니다. 이 과정에서 분양을 포기하고 현금청산 하기도 합니다. 이 시기는 투자자들이 가장 선호하는 시점입니다. 사업시행인가가 이루어졌다는 것은 사업이 중단될 가능성이 거의 없기 때문입니다.
4단계 : 관리처분계획 - 이주·철거 - 동·호수 추첨 - 착공
'관리처분계획'은 정비사업 시행자가 분양신청 기간이 종료된 후 수립하는 계획입니다. 이전 단계에서 어느 정도 사업성에 대한 자료를 바탕으로 계획을 수정·보완합니다. 이 단계에서는 조합원분양을 통한 수익은 얼마나 되고 일반분양을 통한 수익은 얼마나 되는지, 임대아파트는 몇 세대인지가 결정됩니다. 추정비례율이 결정되면서 각 조합원별 권리가액이 결정되고, 그에 따라 조합원들의 분담금이 결정됩니다. 이렇게 기존의 부동산을 어떻게 바꿔서 처분할 것인지에 대한 종합적 계획을 수립하는 과정이 관리처분계획입니다. 관리처분계획은 조합원 사이에 분쟁이 가장 많이 일어나는 단계이기도 합니다. 구체적인 추정비례율, 권리가액 분담금이 나오기 때문에 조합원마다 이해관계가 엇갈리고, 조합의 자금운영에도 영향을 미칩니다. 따라서 관리처분계획은 재건축·재개발 사업의 성공 여부를 가늠하는 중요한 단계입니다. 이렇게 관리처분계획을 하고 나면 조합은 시·군·구에 제출하고 인가를 받게 됩니다. 관리처분계획이 끝나면 철거를 위한 이주가 시작됩니다. 이주 기간은 통상 6개월에서 1년 정도 잡습니다. 빨리 이주를 해야 철거를 진행하고 일반분양을 빨리 할 수 있고 그만큼 금융비용이 줄어들기 때문에 조합에서는 이주를 독촉합니다. 이 시기는 이미 수익성이 거의 공개되기 때문에 사실 크게 매력적인 투자 타이밍은 아니지만, 실수요자라면 관심있게 지켜볼 만합니다. 좋은 입지와 차별성으로 주목받는 단지가 분명히 있기 때문이니다.
5단계 : 일반분양 - 준공 및 입주 - 이전고시 및 청산
이주 및 철거가 완료되면 조합은 착공 신고를 하고, 비로소 일반분양을 할 수 있습니다. 2~3개월 전 조합원 동호수 추첨 및 계약이 진행됩니다. 일반분양이 진행되면 분양대행사에서 여러 매체를 통해 광로를 하게 되고, 실수요자나 분양권 투자자들이 관심을 갖게 됩니다. 이 시기는 조합원 입주권 거래가 가장 활발하게 이루어지는 시기입니다. 일반분양 청약에서 떨어진 실수요자와 분양권 투자자들 중에서 조합원 입주권에 관심을 보이는 사람이 있기 때문입니다. 준공인가가 이루어진 후에 실제 입주가 이루어지면 몇 개월 내에 이전고시 절차가 진행됩니다. 이전고시는 공사가 완료되었음을 고시하고 정식으로 대지를 측량해서 분할하고 그에 따라 분양받은 사람들에게 소유권을 정식으로 이전하는 절차입니다. 이전고시가 나야 비로소 건물의 등기가 진행됩니다. 다만 입주하고 난 후에도 추가부담금 문제나 소송에 휘말려서 이전고시가 몇 년씩 늦어지는 경우도 간혹 발생하기도 합니다.
'Chapter 04 : 부동산 > 2. 부동산 공부' 카테고리의 다른 글
| 1필지 뜻 그리고 토지, 부지, 획지, 대지, 택지는? (0) | 2023.02.24 |
|---|---|
| 재개발 재건축의 사업성의 차이, 주요 용어정리 (0) | 2023.02.03 |
| 2023년 부동산 전망 언제 사야할까? 미분양, 거래량, 전세가, 매매평균그래프에 주목하자 (0) | 2023.01.31 |
| 부모 -자식간 차용증 양식, 쓰는법, 법적 효력은? (1) | 2023.01.25 |
| 자녀 부동산 증여, 특수관계자간의 저가양도의 모든 것 (0) | 2023.01.25 |