LTV, DTI, DSR, 청약시 필요한 돈, 주택담보대출, 중도금에 대해 알아보자

안녕하세요?

김알뜰입니다.

 

오늘은 LTV, DTI, DSR 그리고 무주택자 청약 당첨 시 필요한 돈, 중도금 대출, 주택담보 대출에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

LTV, DTI, DSR에 대해서

1. LTV(Loan to Value)란 주택을 담보로 돈을 빌릴 때, 인정되는 자산가치의 비율입니다.

LTV = (주택담보대출금액 + 선순위 채권 + 임차보증금 및 최우선변제 소액 임차보증금) / 담보가치

예를 들어 KB 시세 기준 3억원 대출가능금액(LTV 50%)은 1억 5천만원입니다.

 

2. DTI(Debt to Income)란 금융부채 상환능력을 소득으로 따져 대출의 한도를 정하는 계산 비율입니다.

2018년 1월 31일부터 신DIT가 시행되고 있으며, 중도금 대출과는 상관없습니다.(이유는 중도금 대출 관련 내용 참조)

DTI = (모든 주택 담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타 대출이자 상환액) / 연소득

 

지난 시간에 다루었던 규제지역에서는 다음과 같이 LTV와 DTI가 적용됩니다.

[부동산 스터디] 조정지역, 투기과열지구, 청약과열지역, 실거주 2년 양도세, 전매제한, 분양가상

 

3. DSR(Debt Service Ratio)란  DTI보다 더 심한 대출 규제입니다.

DSR = (모든 주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타 대출 연간 원리금 상환액) / 연소득

따라서 만기가 긴 상품일수록 DSR이 낮아지기 때문에 더 유리합니다.

 

※ DSR 40% 대출규제 적용에 대해서

기존에는 투기과열 지구에서 9억원 초과 주택을 담보로 대출을 받을 때나 연소득 8천만원 초과한 사람이 신용대출을 1억원 초과하는 경우 신용대출을 받을 때 DSR 40%가 적용되었지만

올해 7월부터 규제지역에 있는 6억원 초과하는 주택을 구입할 때, DSR 40%가 적용되고, 신용대출 또한 1억원 초과 시 DSR 40%가 적용됩니다. 내년에는 총 대출액 2억원 초과, 23년에는 총 대출액 1억원 초과시 적용됩니다.

단, DSR에서 제외되는 대출로는 7월 1일 이전에 받았던 대출에 대해 같은 은행에서 만기를 연장하거나 금리를 낮출 땐 DSR 적용 대상에서 제외됩니다. 

앞서 만기가 긴 상품일수록 DSR 비율이 낮아진다고 했습니다. 여기에 관해서도 신용대출 만기일을 기존 10년에서 올해 7월부터는 7년 내년에는 5년으로 줄인다고 합니다. 그러면 DSR 비율이 더 높아지겠죠?

 

---

 

무주택자가 청약 당첨 시 필요한 자금, 중도금 대출, 주택담보대출에 대해서

만약 청약에 당첨되면 얼마나 필요할까요?

입주 공고문을 보면 확인할 수 있습니다.

통상적으로 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%로 납부하면 됩니다.(아파트마다 계약금, 중도금, 잔금 비율이 다를 수도 있으니 입주 공고문을 꼭 확인하셔야 합니다)

 

올해 7월 부산 덕천 포레나 청약을 예로 들어보겠습니다.

만약 0.74.7172B 6층에 당첨되었다고 해보겠습니다. 분양가는 410,400,000원입니다.

 

1. 계약금

계약금은 청약 당첨 시 10%인 41,040,000원을 내야 합니다.

여기서 계약금은 신용대출이 가능한가에 대해 논란이 많습니다. 이와 관련해서 글을 하나 찾았습니다.

결론은 어느 정도 선에선 가능해 보인다는 관점이 많다고 합니다. 하지만 은행에 따라 보수적으로 안 되는 경우도 발생할 수도 있고 잔금 단계에서 주택담보대출로 넘어갈 때, DSR 대출 규제에 적용되겠지요.

따라서 계약금 10% 정도는 본인이 가지고 있는 것이 안전합니다. 

청약 계약금 신용대출로 해결해도 괜찮을까?

2. 중도금

덕천 포레나의 경우, 중도금은 분양가의 60%로 분기별로 10%씩 총 6번, 총 41,040,000원 x 6번 = 246,240,000‬원을 납부해야 합니다. 중도금은 중도금 대출을 받을 수 있습니다. 중도금 대출은 HUG(주택도시보증공사)와 HF(한국주택금융공사)가 보증해주는 집단대출로 신용대출과 달리 웬만하면 받을 수 있다고 합니다.

여기서 규제지역에 따라 분양가 기준으로 중도금 대출에 LTV가 적용됩니다. 덕천 포레나의 경우는 부산광역시 북구로 현재 조정지역 대상이므로, LTV가 50%가 적용됩니다. 즉, 1차~5차까지는 중도금 대출로 중도금 납부가 가능하지만

마지막 6차는 본인의 돈으로 내야 합니다.

 

3. 잔금

중도금까지 납부하고 나면 중도금 대출 원리금을 상환해야 하고 잔금을 납부해야 합니다. 잔금 시에는 주택담보대출이 가능합니다. 이때는 분양가가 아닌 아파트의 KB시세를 바탕으로 LTV 50%가 적용됩니다. 보통 분양가보다 시세가 높아지죠. 예를 들어 잔금 당시 KB시세가 7억이라고 하면, LTV 50%는 3억5천만원입니다. 하지만 주택담보대출에서는 DTI와 DSR규제도 적용됩니다. 대출 은행도 정해져 있지 않고 본인 소득과 가계 대출도 고려해야 합니다. 2021년 7월부터 규제지역에서 6억원 초과 아파트나 신용대출 1억 초과 시에는 DSR 40% 규제를 받는다고 위에서 말했습니다.

 

4. 입주 시 필요한 자금 (발코니 확장 및 추가 옵션 비용, 등기비 등)

분양가 외에 발코니 확장 및 유상 옵션 잔금, 중도금 후불 이자, 등기비 등 비용이 필요합니다. 확장비 900만원, 유상 옵션 760만원, 중도금 후불 이자 1000만원, 등기비 800만원정도 예상됩니다. 무시할 수 없는 금액입니다.

정리하면, 위의 덕천 포레나의 경우, 조정지역으로 LTV 50%

계약금 10%, 중도금 10%(조정지역), 잔금 30%, 총 50% 정도의 비용이 필요하다고 볼 수 있습니다.

시드를 모아서 계약금 10%를 낸 후, 2년~3년간 열심히 모아 중도금 10%, 잔금의 일부를 최대한 지불하고 주택담보대출을 받으면 되지 않을까 싶습니다.