[부동산 스터디] 조정지역, 투기과열지구, 청약과열지역, 실거주 2년 양도세, 전매제한, 분양가상한제

안녕하세요?

김알뜰입니다.

 

오늘은 부동산 용어로 자주 헷갈리는 조정지역, 투기과열지구, 청약과열지역, 전매제한, 실거주 2년 양도세, 전매제한에 대한 내용을 다루어보려고 합니다.

 

집 값이 계속 오르면서 정부는 그런 지역을 규제하는데요.

 

1. 청약에 대한 규제

청약에 대한 규제는 투기과열지구와 청약과열지역 2가지가 있습니다.

	투기과열지구	청약과열지역
ㄱ. 청약 1순위 기준 추가	1. 세대주 2. 세대구성원 모두 5년 이내 다른주택 당첨X 3. 무주택 또는 1주택 (1주택자는 가점제X)	1. 세대주 2. 세대구성원 모두 5년 이내 다른주택 당첨X 3. 무주택 또는 1주택 (1주택자는 가점제X)
ㄴ. 재당첨 제한	10년	7년
ㄷ. 청약가점제 적용비율	85㎡ 이하 : 가점제100% 85㎡ 초과 : 가점제50%, 추첨제50%	85㎡ 이하 : 가점제75%, 추첨제25% 85㎡ 초과 : 가점제30%, 추첨제70%

 

 

2. 청약, 대출, 세금, 전매에 대한 규제

청약, 대출, 세금, 전매에 대한 규제로는 조정대상지역, 투기과열지구가 있습니다.

	조정대상지역	투기과열지구
가계대출	1. 2주택 이상 보유세대는 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출 금지 2. 주택 구입시 실거주목적을 제외하고는 주택담보대출 금지 (무주택세대라도 구입 후 6개월 내에 전입 필수, 1주택세대도 기존주택을 6개월 내 처분 및 전입하는 조건으로 신규 주택담보대출을 받을 수 있음.)
	1. LTV : 9억 이하 50%, 9억 초과분 30% 2. DTI : 50% 단, 서민, 실수요자 10% 우대	1. LTV : 9억 이하 40%, 9억 초과분 20%, 15억 초과 0% 2. DTI : 40% 단, 서민, 실수요자 10% 우대 3. 갭투자와 관련 대출을 받은 후 투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 구입할 경우 전세대출이 즉시 회수
세제 · 정비사업	1. 다주택자 양도세 중과(21.06.01 이후) - 2주택 + 20%, 3주택 +30% - 분양권도 주택수에 포함 2. 장기보유특별공제 배제 3. 2주택이상 보유자 종부세 추가 과세 - +0.6 ~ 2.8% 추가과세 4. 2주택 이상 보유자 보유세 세부담 상한 상향 300% 5. 1주택 이사자 신규 취등록 임대주택 세제혜택 축소 - 양도세 중과, 종부세 합산과세 6. 일시적 2주택자의 종전주택 양도기간 - 1년이내 신규 주택으로 전입 및 종전주택은 1년 이내에 매도	1. 재건축 조합원 지위양도 제한 - 조합설립인가 ~ 소유권이전등기 2. 재개발 조합원 분양권 전매제한 -관리처분계획인가 ~ 소유권이전등기 3. 정비사업 분양 재당첨 제한
청약	1순위 청약자격요건 강화 - 청약통장 가입 후 2년 경과(납입횟수 24회 이상) - 5년 내 당첨자가 세대에 속하지 않을 것 - 세대주일 것 - 2주택 소유세대가 아닐 것(민영)
	민영주택 일반공급 가점제 확대 85㎡ 이하 : 가점제75% 85㎡ 초과 : 가점제30% 재당첨 제한 : 7년	민영주택 일반공급 가점제 확대 85㎡ 이하 : 가점제100% 85㎡ 초과 : 가점제50% 재당첨 제한 : 10년
전매제한	1지역 : 소유권이전등기시까지 2지역 : 1년 6개월 3지역 : 공공택지1년, 민간택지 6개월	소유권이전등기시까지(최대5년)
기타	주택 취득시 자금조달계획서 신고 의무화
		거래금액게 상관업싱 모든 주택을 구입할 때 자금조달과관련한 증빙자료를 내야함.

수학적으로 생각해보면 투기과열지구는 조정대상지역안에 포함된 것으로 조정대상지역의 규제와 투기과열지구의 규제 둘 다 받게 됩니다. 그런데 예외가 2017년 대구시 수성구의 경우, 투기과열지구로 조정대상지역의 규제를 받지 않고 투기과열지구의 규제만 받아서 혼란이 있었습니다. 예를 들어 조정대상지역에 규제인 양도세 중과는 받지 않았던 것이지요.

결국 다주택자 및 외지인의 매수 비중이 증가해 가격 급등이 보이며 수성구도 조정대상지역으로 지정하며 모든 투기과열지구가 조정대상지역과 겹 규제를 받게 되었습니다.

통상 업계에서는 조정대상지역은 세제규제, 투기과열지구는 자금조달 규제로 받아들여집니다.

LTV, DTI, DSR, 서민 실수요자 10%에 대해서는 다음에 한 번 제대로 다루어 보도록 하겠습니다.

 

 

3. 분양가 상한제

분양가상한제란 정부에서 기존 시세보다 저렴하게 분양권을 살 수 있도록 한 제도로서 로또 분양이라고 합니다. 그런 만큼 단기 시세차익에 대한 전매제한 규제가 더 심해집니다. 일반 지방이 아닌 수도권 지역에 많이 적용되고 있습니다.

투기과열지구는 소유권이전등기시까지 전매제한이지만 분양가 상한제가 적용되면 전매제한은 더 길어집니다.

구분		전매제한기간
		투기과열	그외
공공택지	분양가격 인근 시세의 100% 이상	5년	3년
	80% ~ 100%	8년	6년
	80% 미만	10년	8년
민간택지	분양가격 인근 시세의 100% 이상	5년	-
	80% ~ 100%	8년	-
	80% 미만	10년	-

 

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실거주 2년 양도세의 모든 것

실거주 2년 양도세 관련해서 1세대1주택 양도세 비과세의 기본개념을 먼저 알아야 하는데요!

1세대 1 주택 양도소득세 비과세는 주택 취득일 기준으로 비조정지역은 2년 이상 보유만 하면 되고 조정지역은 2년 이상 보유 + 2년 이상 거주가 필요합니다.

주택 취득일이 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날입니다. 잔금일이 불문명한 경우 등기접수일이 취득일입니다.

 

사례 1) 취득 당시에 비조정이었다가 중간에 조정지역이 됐다면?

=> 취득 당시에 비조정지역이었기에, 양도 당시에 조정지역으로 지정이 됐더라도 2년 이상 보유만 하면 됩니다.

 

사례 2) 계약 때는 비조정지역이고 잔금 때는 조정지역이 됐다면?

=> 조정지역 지정 전에 계약+계약금 지급의 경우, 계약 당시에 무주택자인 경우(세대전원이 무주택자), 잔금 전에 조정지역으로 지정이 됐더라도 보유 요건만 필요합니다.

그러나 계약당시에 무주택제가 아니거나 세대원인 부모님이 주택이 있었다면 거주 요건도 필요함.

 

사례 3) 조정지역일 때, 취득을 했는데 다음에 조정지역에서 해제가 된다면?

=> 취득 당시에 조정지역이었기에 양도 당시 조정지역에서 해제가 됐더라도 2년 거주 요건이 필요합니다.

 

사례 4) 조정지역으로 지정되기 전에 분양권을 사고 입주예정일 전에 조정지역으로 바뀐다면?

=> 분양권의 주택 취급일은 입주 잔금일입니다. 따라서 취득 당시는 조정지역입니다. 하지만 조정지역 지정 전에 매매계약 + 계약금 지급 사실이 입증되는 경우 2년 거주 필요 없이 보유 요건만 필요합니다. 단, 계약 당시 주택이 없는 무주택자에만 적용됩니다.(분양권, 입주권은 있어도 무관합니다)