재개발 권리산정기준일 [도시 및 주거환경정비법 제77조]

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재개발 권리산정기준일 [도시 및 주거환경정비법 제77조]에 대해 알아보도록 하겠습니다.

제77조[주택 등 건축물을 분양받을 권리의 산정 기준일]는 간단하게 설명하면 "조합원 쪼개기 금지조항"이라고 생각하시면 됩니다. 정비구역으로 지정이 되고 토지를 가진 조합원이 자기가 가진 토지를 분할해서 여러 사람에 분양권을 주는 행위를 막는 것입니다. 즉, 권리산정기준일 이후에는 지분 쪼개기를 하여 입주권이 주어지지가 않습니다.

권리산정기준일은 시도지사가 따로 정한 날 또는 정비구역 지정고시가 있는 날 다음날을 말합니다. 권리산정기준일 이후에는 한 필지 토지를 여러 명이 소유하더라도 1명에게만 입주권이 주어지게 됩니다. 단독주택 원룸 같은 다가구주택도 다세대주택으로 전환하더라도 입주권은 하나 밖에 주지 않습니다. 또한 한 대지에서 건축물과 땅을 각각 분리 소유하더라도 입주권은 하나입니다. 마지막으로 빈 땅에다가 다세대주택이나 공동주택을 지어 토지등소유자가 주인이 여러 명으로 늘어나는 경우에도 입주권은 하나밖에 안 줍니다. 따라서 권리산정기준일은 재개발투자에서 매우 중요한 포인트입니다.

제77조(주택 등 건축물을 분양받을 권리의 산정 기준일)
① 정비사업을 통하여 분양받을 건축물이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는[제16조 제2항 전단에 따른 고시가 있은 날] 또는 시ㆍ도지사가 투기를 억제하기 위하여 기본계획 수립 후 정비구역 지정ㆍ고시 전에 따로 정하는 날(이하 이 조에서 "기준일"이라 한다)의 다음 날을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정한다.
1. 1필지의 토지가 여러 개의 필지로 분할되는 경우
2. 단독주택 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우
3. 하나의 대지 범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우
4. 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖의 공동주택을 건축하여 토지등소유자의 수가 증가하는 경우

② 시ㆍ도지사는 제1항에 따라 기준일을 따로 정하는 경우에는 기준일ㆍ지정사유ㆍ건축물을 분양받을 권리의 산정 기준 등을 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다.

제16조(정비계획의 결정 및 정비구역의 지정ㆍ고시) 제②항
정비구역의 지정권자는 정비구역을 지정(변경지정을 포함한다. 이하 같다)하거나 정비계획을 결정(변경결정을 포함한다. 이하 같다)한 때에는 정비계획을 포함한 정비구역 지정의 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다. 이 경우 지형도면 고시 등에 대하여는 「토지이용규제 기본법」 제8조에 따른다. 

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