전세집 구할때 주의사항(등기부등본,건축물대장) 2탄

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안녕하세요?

김알뜰입니다.

지난 시간에 전세집 구할 때 주의사항(전세대출, 전세보증보험)1탄을 다루었죠?

https://sangfeely.tistory.com/94

전세집 구할때 주의사항(전세대출,전세보증보험) 1탄

오늘도 이어서 계속 진행해보겠습니다.

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5) 등기부등본확인하기(인터넷등기소 수수료 700원 정도)

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

등기부등본의 구성은 '표제부','갑구','을구','요약'이 있습니다. 표제부는 집 주소에 대한 정보, 갑구는 집 소유주(집주인)에 대한 정보 을구는 근저당(집주인의 빚)에 대한 정보가 있습니다. 요약은 갑구, 을구를 간단하게 요약해서 보여줍니다.

제가 계약한 방의 등기부등본입니다.

표제부

갑구,을구

내가 계약할 건물(마동)

집주인 2018년도에 산 건물(가동)

2014년에 20억8천만원에 건물을 매매한 것을 확인할 수 있습니다. 
그리고 2018년에 제가 계약한 건물과 같은 시리즈 건물을 1개 추가로 매매한 후 건물2개 전체를 공동담보로 근저당이 30억이라는 것을 알 수 있습다. 즉, 이럴 경우 제가 계약할 방 1개에 근저당이 공동담보로 잡혀있기 때문에 30억이라는 말입니다. 그렇기 때문에 전세보증보험을 가입할 수 없습니다.
즉, 전세금을 못 돌려받지 못할 수도 있다는 이야기입니다. 
그렇다면 전세금을 돌려받을 확율을 높이는 방법에 대해 알아봐야겠죠.
만약 건물이 경매로 넘어가면, 건물가격의 70% ~ 80% 가격에 팔린다고 합니다.(번화가는 80%가 대부분) 그러면 근저당 우선순위인 은행 대출을 먼저 갚고, 남은 돈은 임차인에게 전세보증금, 월세보증금을 돌려줍니다.
즉, 확률을 높이려면 건물의 현재시세, 건물에 살고 있는 임차인들의전세보증금과 월세보증금의 총합을 확인해야합니다.

[현재 건물 시세의 70% 또는 80%] - 근저당(은행에 진 빚) - 건물에 살고 있는 임차인들의 전세보증금과 월세보증금의 총합 >0

하지만 문제는 건물의 현재시세, 건물의 전체보증금과 월세보증금의 총합을 알기가 어렵습니다. 건물의 시세는 감정사가 와서 평가를 해야한다고 합니다. 집주인과 부동산의 뇌피셜을 믿을 수 밖에 없습니다. 부동산공시가겨알리미나 그 인근 건물 시세로도 유추할 수 있습니다. 저는 집주인에게 물어봤습니다. 제가 들어갈 건물은 50억정도 한다고 하고, 전세보증금과 월세보증금의 총합을 물어보니 5억정도가 된다고 합니다. 
그러면 집주인의 부채에 대한 정보를 유추해볼 때 50억짜리 건물 2개에 전세보증금과 월세보증금의 총합이 10억, 근저당 30억이니까 여유자금이 20억이 나오네요.

경매로 넘어가도 전세금을 돌려받을 수 있겠죠? (물론 건물시세랑 전세보증금과 월세보증금의 총합이 정확해야...)

6)건축물대장(정부24무료)

www.gov.kr/portal/main

정부서비스 | 정부24

건축물대장은 건물에 대한 내용입니다. '전유부'와 '표제부'로 구성되어 있습니다. 내가 계약할 집이 법을 위반한 건축물인지, 주소는 다르 곳은 아닌지 확인할 수 있습니다. 실제로 부동산 소개로 집을 구경하다가 싸고 좋은 집이 있었는데, 위반건축물이었습니다. 위반건축물은 전세대출이 안됩니다. 전세가격이 저렴하고 좋은 집은 의심해보세요.

7) 은행에 전세대출 다시 상담하기 
등기부등본과 건축물대장을 확인한 후, 은행에 방문해서 계약할 집 주소를 알려주면 됩니다. 
아마 은행직원들은 근저당을 보고 "전세금을 돌려받지 못할 수도 있다고 제대로 알아보셨냐고 물어볼 것입니다. 이미 많이 알아봤죠? 그릐고 대출 신청 심사가 가능한 지 알려줄 것입니다. 대출심사는 늦게는 2주정도 걸린다고 합니다. (그리고 대출받으려면 "신용카드를 만들어야한다" "적금을 해야한다" 이런 말을 할 수 도 있습니다. 왠만하면 주거래 은행지점에 가세요.)

 

다음시간 마지막 3탄에서는 전세계약서,확정일자,전입신고에 대해 알아보도록 하겠습니다.

https://sangfeely.tistory.com/96

전세집 구할때 주의사항(전세계약서,확정일자,전입신고) 3탄