전세금 돌려받기, 내 전세집이 경매로 넘어간다면? 배당순위는?

배당순위를 알려드립니다.

0순위 경매비용

1순쉬 필요비와 유익비

2순위 임금채권과 최우선변제권, 재해보상금

3순위 당해세

4순위 우선변제권

5순위 일반 임금채권

6순위 일반 조세채권

7순위 공과금

8순위는 일반채권과 과태료 등

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0순위 경매비용

법원은 경매를 진행하면서 감정평가를 맡기고 현장조사를 하고 각종 서류를 발급합니다.

여기서 감정평가 비용, 현장조사 비용, 서류발급 비용 등이 지출되는데 법원이 먼저 가져갑니다.

보통 100만원 ~300만원 한다고 합니다.

자세한 계산방법은 대한민국법원 법원경매정보 사이트에서 확인하실 수 있습니다.

대한민국법원 법원경매정보

 

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1순위 필요비와 유익비

필요비는 부동산을 유지 또는 보수하는데 지출한 비용을 말합니다.

예를 들면 누수로 인한 수리비용이나 수도 수리비용, 임차인이 고장 난 냉난방 시설물을 교체하면서 지출한 비용입니다.

유익비는 꼭 필요하진 않지만 부동산의 가치를 증대시키는데 사용되는 비용을 말합니다.

예를 들면 발코니 확장, 바닥포장 비용, 이중창 설치 등이 있습니다.

형광등 교체, 현관 도어록 건전지 교체 등 일반적인 소모품은 유익비나 필요비가 아닙니다.

필요비와 유익비를 배당받기 위해선 소명자료가 필요합니다.

필요비는 지출한 비용을 증빙하는 자료가 필요하고 유익비는 부동산 가격이 증가한 현존액을 증명할 수 있는 자료가 필요합니다.

그러나 현실은

임대차 체결 당시 임대차 목적물 반환 시, 임차인이 원상복구를 하기로 한다라고 약정을 하는 경우가 대부분이라

임차인은 지출한 필요비, 유익비의 상환청구권을 포기한 것으로 보고 배당에서 거의 제외된다고 보시면 됩니다.

필요비와 유익비는 거의 없다고 보시면 됩니다.

 

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2순위 임금채권과 최우선변제권, 재해보상금

• 임금채권

새치기 채권이라고 할만큼 참 얄미운 선순위채권입니다.

최종 3개월간의 임금 + 최종 3년간의 퇴직금 및 재해보상금이 여기에 속합니다.

예를 들면 집주인이 A회사의 사장이고 직원들에게 임금을 주지 않았다면 A회사 직원들은 임금채권자가 됩니다.

임금채권은 우리와 같은 일반 채권자들은 알기가 어렵습니다. 설령 사건기록을 열람할 기회가 있다고 해도 배당표 확정 전까지 임금채권자들이 청구를 할 수 있기 때문에 새치기채권이라는 별명을 가지고 있습니다.

• 소액임대차의 최우선변제권

임대차 계약을 하고 이사를 하고 전입신고하고 확정일자를 받으면 우선변제권이 발생하는데

여기에 소액임차인이면 최우선변제권이 발생합니다.

단, 최우선변제권 총액은 해당건물의 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못합니다.

 

소액임차인 기준

1. 서울특별시: 1억5천만원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 1억3천만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시 : 7천만원

4. 그 밖의 지역 : 6천만원

• 임금채권과 최우선변제금 사이의 우선순위는 안분비례배당을 합니다.

※ 안분배당은 모두가 공평하게 배당금을 나누어가지는 것이 아니라 받을 금액에 대한 비율로 평등하게 나누어가지는 것을 말합니다.

예를 들면

경매 낙찰가가 1억6천만원이라고 합시다.

서울에 1억원 전세금 세입자가 있고 임금채권은 1억5천만원인 경우

세입자는 서울지역이므로 최우선변제권 5천만원까지 받을 권리가 있습니다.

하지만 동등한 순위인 임금채권이 1억 5천만이 있습니다.

둘이 합하면 2억이 되므로 2순위 배당금 1억6천만원이 넘습니다.

따라서 해당비율만큼 안분비례배당을 해야 합니다.

이때 소액임차인은 주택가입의 2분의 1로 계산을 합니다.

• 재해보상금 : 산업재해 당한 직원을 보상합니다.

 

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3순위 당해세

세금은 부과주체에 따라 국가가 부과하면 국세, 지자체가 부과하면 지방세라고 합니다,

각 국세와 지방세에는 당해세와 일반세가 있습니다.

당해세는 해당 부동산 자체에 직접 부과된 세금을 말합니다.

상속세, 증여세, 종부세, 재산세, 도시계획세, 공동시설세 등이 있습니다.

하지만 집주인이 얼마나 세금이 체납되었는지는 알기가 아주 힘듭니다.

집주인이 당해세를 체납했는지 안 했는지 대략적으로 파악하는 방법은 있습니다.

말소기준권리가 금융기관의 근저당권인지를 확인하면 됩니다.

이유는 간단합니다.

금융기관은 보통 부동산을 담보로 대출을 해주면서 국세 및 지방세 완납증명서를 받습니다.

집주인이 대출할 당시에 체납한 세금이 있는지, 특히 그중에 당해세가 있는지 보는 것입니다.

금융기관 입장에서도 당해세가 있는 경우 당해세만큼은 채권의 회수가 어렵기 때문입니다.

따라서 금융기관이 4순위 우선변제권의 최우선순위가 된다면 크게 신경 쓰지 않으셔도 됩니다.

쉽게 설명하면

등기부등본에 근저당 설정이 사채업자나 이상한 사람이 아닌 금융기관으로 되어 있으면 됩니다.

 

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4순위 우선변제권

저당권, 담보가등기, 등기나 확정일자가 있는 임차인, 당해세 이외의 우선변제권(등기)을 가지는 조세 등의 설정일자나 확정일 순서에 따라 배당받는 권리를 말합니다. 

아까 2순위에서 말했듯이

임대차 계약을 하고 이사를 하고 전입신고하고 확정일자를 받으면 우선변제권이 발생합니다.

여기서 중요한 것은

설정일자나 확정일 순서에 따라 순서대로 배당을 받는다는 것입니다.

2순위처럼 안분배당이 아닙니다.

본인보다 늦게 확정일자나 근저당등기설정이 되었다면 신경 안 쓰셔도 됩니다.

본인이 먼저 받으니까요.

 

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5순위 일반 임금채권

2순위 이외의 일반 임금채권을 말합니다.

4,5,6개월 전 임금을 말합니다.

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6순위 일반 조세채권

당해세나 4순위 이외의 일반 조세채권을 말합니다.

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7순위 공과금

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8순위는 일반채권과 과태료 등

 

5순위부터는 크게 신경 쓰지 않아도 되기 때문에 따로 설명하지 않고 넘어가도록 하겠습니다.